"En España (...) el peso de la construcción en el PIB (...) supone un 18.5% del PIB, el doble del promedio europeo. Este año, se estima que la construcción de 800.000 viviendas excederá a la demanda en 200.00. Será necesaria una bajada de precios (...), un proceso que probablemente sea doloroso y extendido. La mayoría de las hipotecas son a tipo variable. Pero, incluso si el Banco Central Europeo corta su política de tipos, los bancos probablemente los aumentarán para las hipotecas' (The Economist, agosto de 2007).
La dependencia de la construcción para el crecimiento económico del Estado español, en detrimento del sector industrial, fue impulsada por la facilidad de conseguir crédito hipotecario barato, tanto las empresas como los particulares, sobre todo a partir de 2001. Esta situación trajo consigo el aumento artificial del precio de la vivienda, que entre 1997 y 2005 acusa un incremento acumulado del 177%, equivalente a siete veces el crecimiento del IPC y de los salarios en el mismo periodo de tiempo.
Es una ley económica que si hay más dinero disponible (aunque sea traído del futuro), los precios tienden a incrementarse para absorberlo, es un proceso que se autoalimenta constantemente. Por eso se contratan hipotecas cada vez más caras; en mayo de este año el importe medio era de 150.810 euros, un 7,6% más que el mismo mes del año anterior.
El incremento del ritmo de construcción también ha generado un enorme stock de vivienda nueva construida durante los años de boom inmobiliario. Desde 2001 el ritmo de producción de viviendas ha superado las 600.000 unidades anuales, el doble de lo que se considera como nivel estructural deseable (entre 300.000 y 350.000). El Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España estima que ni el rápido crecimiento demográfico, ni las excelencias turísticas del país, ni la bonanza económica justifican tal escalada.
Este stock unido al creciente riesgo de morosidad y la consiguiente restricción de crédito hipotecario actual, van a llevarnos rápidamente al próximo ciclo inmobiliario, que verá bajadas espectaculares de precios en los próximos dos años.
Este fenómeno se debe más al gran endeudamiento y al cambio de política crediticia que a la subida de tipos, que ha experimentado un incremento desde el 2% inicial al 4,5% en cuatro años, mientras el IPC lo ha hecho a una media del 2,5% anual, cerca del 12% en los mismos cuatro años. Los tipos hipotecarios anteriores al euribor se situaban normalmente entre el 15 y el 20%, las hipotecas mayoritarias eran a interés fijo y se cancelaban a los 12 o 15 años, con una ratio de endeudamiento familiar bastante menor. La situación actual incrementa duramente el endeudamiento de las familias, según publica La Vanguardia (5/9/07), Caixa Catalunya en su último informe dice que la deuda familiar ha pasado del 66% de la renta familiar disponible al 103% entre 1999 y 2005; también afirma que esta deuda crece por encima de la de los siete países más industrializados.
Esta es una verdadera condena para las familias trabajadoras que se han hipotecado en los últimos tres años en condiciones de interés variable inicialmente muy bajo, sobre un capital muy elevado y con un plazo de amortización muy largo. El endurecimiento de las cuotas de la mayoría, va a suponer serios sacrificios y una caída del consumo que ya se ha hecho notar en el mes de julio con un descenso del 30% de recaudación frente al mismo mes en 2006, de unos ingresos de 6.600 millones de euros a 4.500 millones.
Mientras tanto sigue existiendo suelo ya listo para construir otros diez millones de viviendas, ¿quién se anima a comprar?
